Navigator Business & Finance
Highlight News Real Estate Regional Market News

Báo cáo Thị trường Bất động sản trong Q3 của Savills Việt Nam (P.5)

Trong phần trước, chúng ta đã nắm được khái quát tình hình thị trường bất động sản Hà Nội trong hai phân khúc khách sạn và căn hộ dịch vụ. Hôm nay, hãy tiếp tục cùng chuyên gia Savills Việt Nam phân tích cũng như đưa ra dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới ở Hà Nội trong hai phân khúc: bán lẻ và văn phòng.

Báo cáo Thị trường Bất động sản trong Q3 tại Hà Nội

Phân khúc bán lẻ

Nguồn cung ổn định

Nguồn cung tăng trưởng trung bình đạt 5% mỗi năm trong 5 năm vừa qua. Tuy nhiên, do không có nguồn cung mới, tổng nguồn cung đạt 1,7 triệu m² vẫn duy trì ổn định theo quý và tăng 6% theo năm.

Kể từ năm 2020, không có trung tâm bách hóa mới gia nhập thị trường, nguồn cung trung tâm mua sắm tăng 2% mỗi năm. Khối đế bán lẻ có mức tăng trưởng cao nhất, đạt 5%/năm.

Giá thuê khu vực trung tâm tăng cao

Giá thuê gộp tầng trệt đạt 977.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 2% theo quý và 5% theo năm. Giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm đạt 3,1 triệu VNĐ/m²/tháng, tăng 9% theo quý và 23% theo năm. Các thương hiệu bán lẻ cao cấp tìm kiếm các mặt bằng xung quanh Nhà hát lớn và khách sạn Metropole đẩy giá thuê tại khu vực này tăng cao. Trong khi đó, giá thuê tại các khu vực khác của quận Hoàn Kiếm duy trì ổn định.

Công suất thuê đạt 90%, tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm -4 điểm % theo năm. Công suất thuê trung tâm mua sắm giảm mạnh nhất do cạnh tranh gay gắt, các dự án mới ra mắt và cải tạo.

Khu vực phía Tây có diện tích cho thuê mới cao nhất, đạt 22.300 m². Khối đế bán lẻ có diện tích cho thuê mới cao nhất đạt 7.000 m², tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Động lực kinh tế vĩ mô

Theo Tổng cục Thống kê, trong quý 3/2022 mức tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 13,7%, GDP Hà Nội tăng 15,7% theo năm. Tổng doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ 176 nghìn tỷ VNĐ, tăng 0,9% theo quý và 82,9% theo năm. Chỉ số giá tiêu dùng tăng 4,0% theo năm chủ yếu do vận tải, giải trí, du lịch và thực phẩm tăng giá.

Xu hướng

Ngành thời trang và mỹ phẩm chiếm 52% tổng số khách thuê, tiếp đến là ngành thực phẩm F&B (25%) và các dịch vụ phục vụ đời sống khác (12%). Trong khi khách thuê thuộc lĩnh vực thời trang, mỹ phẩm và ăn uống bao gồm cả trong nước và quốc tế, thì khách thuê lĩnh vực dịch vụ đời sống và giải trí chủ yếu là nội địa. Thương hiệu cao cấp được dự đoán sẽ gia nhập thị trường, một số sẽ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Thị trường châu Á được dự báo sẽ tăng mức chi tiêu cho dịch vụ ăn uống lên gấp đôi từ 4 nghìn tỷ USD trong năm 2019 lên đến hơn 8 nghìn tỷ USD trong năm 2030, đòi hỏi một khoản đầu tư trị giá 1,55 nghìn tỷ USD trong thập kỉ tới để đáp ứng với nhu cầu thị trường.

Một số trung tâm mua sắm và mặt bằng bán lẻ đã điều chỉnh nhằm đưa ra các dịch vụ giải trí và trải nghiệm cho khách hàng trẻ tuổi.

Triển vọng

Trong quý 4/2022, 78.600 m² từ 7 dự án được kỳ vọng sẽ gia nhập thị trường, bao gồm Hinode City, Thor Complex, và 6th Element. Khu vực nội thành có 4 dự án, tiếp theo đó là khu vực trung tâm, khu vực phía Tây và khu vực khác mỗi nơi có 1 dự án. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 62% và khối đế bán lẻ chiếm 38% tổng nguồn cung tương lai.

Phân khúc văn phòng

Nguồn cung

Tổng nguồn cung 2,13 triệu m² từ 189 dự án, giảm -1% theo quý sau khi hai tòa nhà ngừng cho thuê. Hạng B chiếm tới 50% nguồn cung. Khu vực phía Tây có thị phần lớn nhất với 849.000 m2, tương đương 40%, tiếp theo là khu vực Nội thành với 830.000 m2 tương đương 39%. Quận Cầu Giấy có thị phần lớn nhất với 604.000 m2, tương đương 28%.

Bất chấp sự gia nhập của các dự án Hạng A mới tại khu vực Trung tâm, tỷ lệ trống thấp, các tòa nhà cũ và nguồn cung tương lai hạn chế vẫn tồn tại. Nhu cầu đối với diện tích thuê trong trung tâm chưa được đáp ứng sẽ là động lực cho phát triển văn phòng mới, vị trí đẹp ở khu vực ngoài trung tâm. Phát triển cơ sở hạ tầng như tuyến tàu điện và đường vành đai đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản, giúp người thuê có thể thành lập, dịch chuyển hoặc hợp nhất văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm.

Công suất thuê cải thiện

Giá thuê gộp đạt 503.000 VNĐ/m2/tháng, tăng 2% theo quý. Hạng A có giá thuê cao nhất tương ứng 822.000 VNĐ/m2/tháng, tăng 2% theo quý và 6% theo năm. Giá thuê hạng B tăng 1% và hạng C tăng 2% theo quý.

Công suất thuê tăng 2 điểm % theo quý và 4 điểm % theo năm. Hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất là 96%; đồng thời cũng có diện tích cho thuê lớn nhất 34.130 m².

Xu hướng

Thị trường văn phòng của Hà Nội đang phục hồi tốt sau đại dịch. Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, nguồn vốn FDI bền vững, các doanh nghiệp mới thành lập, cơ sở hạ tầng được cải thiện và sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp chủ chốt đang thúc đẩy tình hình hoạt động cũng như nguồn cầu cho thị trường.

GDP của Hà Nội tăng 15,7% trong Q3/2022 và có 22.000 doanh nghiệp đăng ký mới, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước. Các giao dịch dịch chuyển chiếm ưu thế trong quý này. Nhu cầu thuê từ khách hàng đến từ các ngành ICT, sản xuất, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản vẫn sẽ tiếp tục tăng.

Đến năm 2025, giá thuê khu Trung tâm dự kiến sẽ tăng 5% mỗi năm chủ yếu từ các bất động sản cao cấp mới và các tòa nhà cũ được nâng cấp. Khu vực Nội thành sẽ tăng 5% mỗi năm theo mức tăng tại tòa Capital Place và sự gia nhập của các dự án mới. Giá thuê ở khu vực phía Tây được dự báo sẽ tăng nhẹ theo nhu cầu từ các công ty công nghệ thông tin và sự gia nhập của các dự án văn phòng hạng A mới.

Triển vọng

Đến cuối năm 2022, 4 dự án mới dự kiến sẽ cung cấp thêm 113.000 m2, trong đó Hạng A chiếm 34% và Hạng B chiếm 64%. Nguồn cung trong tương lai phản ánh nhu cầu ngày càng tăng đối với văn phòng chất lượng cao ở mức giá cạnh tranh. Từ năm 2023 đến năm 2025, dự kiến sẽ có 699.000 m² từ 19 dự án mới, bao gồm 36 Cát Linh, Lotte Mall Hà Nội (Lotte Võ Chí Công), Tiến Bộ Plaza, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn và các dự án tại khu Starlake. Khu phía Tây sẽ đóng góp nhiều nhất, trong đó Starlake cung cấp tới 430.000 m2, tương đương 28% nguồn cung tương lai.

Bài: Navigator Media

Related posts