Navigator Business & Finance
Highlight News Real Estate Regional Market News

Báo cáo Thị trường Bất động sản trong Q3 của Savills Việt Nam (P.3)

Trong bài viết ngày hôm nay, hãy tiếp tục cùng chuyên gia Savills Việt Nam phân tích cũng như đưa ra dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới ở TP HCM trong hai phân khúc: căn hộ và biệt thự.

Báo cáo Thị trường Bất động sản trong Q3 tại TP.HCM

Phân khúc căn hộ

Tồn kho nhiều, nguồn cung mới ít

Nguồn cung sơ cấp 6.600 căn giảm -51% theo quý, nhưng tăng 120% theo năm. Thành phố Thủ Đức có nguồn cung sơ cấp lớn nhất chiếm 49% thị phần, tiếp theo là Quận 1 với 20%.

Nguồn cung sơ cấp giảm theo quý đến từ việc hạn chế nguồn cung mới với 2.270 căn, chỉ chiếm 34% nguồn cung sơ cấp, Nguồn cung mới đến từ bốn dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của sáu dự án; lượng nguồn cung mới đã giảm -82% theo quý. Hàng tồn kho chiếm 66% nguồn cung sơ cấp với khoảng 4.400 căn, tồn kho lớn nhất kể từ năm 2019. Hạng A và B chiếm 89% lượng hàng tồn kho.

Tình hình hoạt động giảm theo quý

Lượng giao dịch giảm -89% theo quý, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm -54 điểm phần trăm theo quý đạt mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Nguồn cung mới có mức hấp thụ thấp nhất từ trước đến nay với 20%.

Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ 35% do giá cao; hơn 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỷ đồng/căn. Giá sơ cấp đạt mức cao mới với hơn 124 triệu đồng/m2 NSA. Giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu có mức giá tăng 10% đối với các căn mới. Giá sơ cấp tại TP.HCM tăng có thể đẩy nhu cầu sang các tỉnh lân cận như Bình Dương.

Các chủ đầu tư đã đưa ra các ưu đãi để thúc đẩy nguồn cầu, bao gồm chính sách cho thuê lại, tặng kèm gói nội thất, voucher du lịch và chiết khấu cho khách hàng thân thiết.

Thị trường thứ cấp: Cơ hội hay thách thức?
Giá căn hộ tăng và tiến độ xây dựng khó lường trên thị trường sơ cấp đã làm tăng sức hút đối với thị trường thứ cấp. Các căn hộ thứ cấp có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp; tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ có thể là một thách thức đối với người mua.

Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 NSA của các căn hộ cùng hạng và quận, các căn Hạng B có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng -35% và ở căn Hạng C mức chênh lệch này là lên tới -60%. Khảo sát của Savills về thị trường thứ cấp cho thấy chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Phân hạng căn hộ thấp hơn thì chênh lệch càng lớn. Tại Quận 7, chênh lệch Hạng B là -35% và Hạng C là -60%; trong khi ở Bình Chánh, chênh lệch của Hạng C chỉ là -26%.

Trong Q3/2022, giá thứ cấp giảm ở Quận 1, 3 và Thủ Đức nhưng lại tăng ở mức tăng thấp ở các quận khác. Điều này phản ánh rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản.

Triển vọng

Theo Quy hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt, đến năm 2025, nhu cầu nhà ở tại Tp.HCM cần 15 triệu m2 GFA nhà ở từ các dự án thương mại, khoảng 90% là chung cư. Đồng nghĩa, TP.HCM sẽ cần gần 260.000 căn đến năm 2025 hoặc 47.000 căn mỗi năm. Đến năm 2025 sẽ cung cấp hơn 133.400 căn, chỉ đáp ứng 52% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch. Quận 2 có nguồn cung tương lai nhiều nhất (27%), trong đó khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ chiếm 34% nguồn cung quận hoặc 9% tổng nguồn cung tương lai.

Nguồn cung tương lai trong Q4/2022 là trên 4.220 căn, đến từ giai đoạn tiếp theo của 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới từ các chủ đầu tư uy tín như Hưng Thịnh, Khang Điền và GS E&C.

Những mong đợi

Việc tăng lãi suất vào cuối Q3/2022 và dòng vốn tín dụng hạn chế sẽ thách thức các chủ đầu tư và người mua. Khả năng áp thuế đối với người mua có nhiều bất động sản có thể làm giảm đầu cơ và hướng tới người mua để ở.

Bên cạnh những thách thức, Việt Nam vẫn có nhu cầu nhà ở cao bởi sự gia tăng dân số và đô thị hóa cao. Nền kinh tế Việt Nam đang hoạt động tốt trong bối cảnh bất ổn toàn cầu, với GDP dự báo tăng 6,7% vào năm 2022 và 6,9% vào năm 2023. Lạm phát dự kiến sẽ đạt 3,7% theo FocusEconomics. Trong 9T/2022, FDI đổ váo bất động sản chiếm 19% dòng vốn FDI với 3,5 tỷ USD, tăng 98% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn có cái nhìn lạc quan vào nền kinh tế Việt Nam.

Phân khúc biệt thự/nhà phố

Tăng trưởng nguồn cung

Nguồn cung sơ cấp nhà ở xây sẵn tăng 38% theo quý và 55% theo năm lên khoảng 800 căn, phản ánh niềm tin của chủ đầu tư. Nguồn cung mới chiếm 75% và chủ yếu đến từ các chủ đầu tư danh tiếng. Thành phố Thủ Đức chiếm 68% nguồn cung sơ cấp và 56% nguồn cung mới. Các căn đắt tiền có giá trên 18 tỷ đồng tăng 69% theo quý và chiếm 78% nguồn cung sơ cấp.

Nguồn cung đất nền cải thiện 23% theo quý và 43% theo năm lên hơn 270 nền. Nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của một dự án ở Nhà Bè, chiếm 56% nguồn cung sơ cấp.

Tỷ lệ hấp thụ thấp

Lượng giao dịch đạt gần 390 căn, tăng 4% theo quý và theo năm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 49%, giảm -15 điểm phần trăm theo quý nhưng cải thiện 11 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung mới được hấp thụ 58%, giảm -21 điểm phần trăm theo quý. Tỷ lệ hấp thụ thấp là do nguồn cung sơ cấp đắt đỏ với lượng người mua hạn hẹp đang gặp khó khăn do hạn chế tín dụng và lãi suất cao. Nhu cầu dịch chuyển sang các thị trường lân cận nơi chào bán các sản phẩm giá rẻ hơn từ 88 đến 100 triệu đồng/ m2 đất, thấp hơn 70% so với nhà ở tại Tp. HCM. Sản phẩm ở các tỉnh lân cận đạt tỷ lệ hấp thụ lên đến 72%, cao hơn 23 điểm phần trăm so với tỷ lệ hấp thụ tại Tp. HCM.

Triển vọng

 Đến năm 2025, nguồn cung tương lai sẽ đạt khoảng 13.300 căn/ lô. Nhà ở xây sẵn dự kiến sẽ chiếm 78% tổng nguồn cung. Trong Q4/2022, dự kiến sẽ có 5 giai đoạn tiếp theo và 5 dự án mới mở bán, cung cấp hơn 3.600 căn/ lô đất. Các chủ đầu tư uy tín sẽ cung cấp hơn 90% nguồn cung nhà ở cho ba tháng cuối năm 2022. Nguồn cung được dự đoán sẽ phân tán trên 13 quận huyện nhưng tập trung ở Thành phố Thủ Đức (41%), Bình Chánh (23%) và Bình Tân (10%). 3.000 đất nền chủ yếu ở các huyện ngoại thành, bao gồm Bình Chánh (93%) và Nhà Bè (5%).

Hạn chế tín dụng và bất động sản

Tính đến ngày 28/9, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt gần 11% so với cuối năm 2021, điều này có nghĩa là tăng trưởng tín dụng của ba tháng cuối năm chỉ còn hơn 3% trong tổng hạn mức tăng trưởng 14% của năm 2022, đạt mức thấp so với các năm trước. Ngân hàng Nhà nước hiện chủ trương ưu tiên giải ngân tín dụng vào các ngành sản xuất và kinh doanh hơn các lĩnh vực “rủi ro” như bất động sản. Các ngân hàng thương mại do đó sẽ thắt chặt xét duyệt hồ sơ của người vay với mục đích mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả của người mua bị ảnh hưởng đáng kể. Vì vậy mua nhà của cá nhân chiếm 2/3 tín dụng vào bất động sản, việc tín dụng bị kiểm soát sẽ ảnh hưởng đến lượng giao dịch của bất động sản liền thổ và tính thanh
khoản được dự đoán sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian còn lại của năm 2022.

Bài: Navigator Media

Related posts